目錄
本文依日本國稅廳、台灣財政部等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不構成稅務建議。實際申報請洽日本的稅理士與台灣的會計師。
要繳稅的是哪一部分？
不是房價本身，而是「賺的部分」（讓渡所得）：
讓渡所得 ＝ 賣出價格 －（取得費 ＋ 讓渡費用）
- 取得費：當初買房的價格與費用。建物會隨時間折舊，要扣掉折舊後的金額；出租中的房子，以報稅時提列的折舊計算
- 讓渡費用：仲介費、賣方負擔的印花稅等
- 找不到當初買價的資料時，取得費只能用「賣出價格的5%」計算，稅會變重。買房的契約與收據請一定要保存
持有5年前後差多少？
| 持有期間（算到賣出那年的1月1日） | 所得稅 | 住民稅 |
|---|---|---|
| 超過5年（長期） | 15% | 5% |
| 5年以下（短期） | 30% | 9% |
所得稅還要再加上稅額的2.1%（2027年起名稱改為防衛特別所得稅1%加復興特別所得稅1.1%，合計不變）。
「5年」的算法要特別注意。 例如2021年3月買的房子：
- 2026年12月賣出：2026年1月1日時持有4年10個月 → 短期
- 2027年1月以後賣出：2027年1月1日時持有5年10個月 → 長期
只差幾天，稅率就差一倍。打算賣房時，請先確認買進日期。
住在台灣，要繳住民稅嗎？
日本的住民稅，是對「1月1日在日本有住所的人」課徵。住在台灣、在日本沒有住所的人，通常不會被課住民稅，主要是繳所得稅。
試算看看
假設讓渡所得（賺的部分）是300萬日圓：
| 持有期間 | 所得稅（含2.1%） | 合計 |
|---|---|---|
| 超過5年 | 300萬 × 15.315% | 約45.9萬日圓 |
| 5年以下 | 300萬 × 30.63% | 約91.9萬日圓 |
※ 以不住在日本、不課住民稅的情況試算。實際金額依取得費、折舊等而不同。
買方會先扣下10.21%
賣方不住在日本時，日本的規定是：買方付款時要先扣下房款的10.21%，代為繳給日本政府。
- 例外：個人買來自己或家人住、價格在1億日圓以下時，不用扣
- 買方是公司、或買來投資出租時，通常要扣
- 扣下的金額，賣方在日本報稅時可以抵掉；扣太多的部分，可以申請退稅
例如以1,500萬日圓賣出，買方要扣約153萬日圓。即使實際賺不多，這筆錢也要等報稅後才拿得回來，請把資金時程算進去。
在日本怎麼報稅？
- 賣出的隔年3月15日以前，向日本的稅務署申報
- 不住在日本的人，要先指定「納稅管理人」（可以是個人或公司），代為處理申報與繳稅，並向稅務署提出申請書
- 有賠錢也建議申報，尤其是被買方扣了10.21%時，申報才能退稅
「3,000萬日圓特別扣除」可以用嗎？
日本有賣自住房子時可扣除3,000萬日圓的規定，但條件是「自己現在住的房子」（或搬走後3年內賣出）。出租用的投資套房不能用。
台灣這邊要報稅嗎？
台灣的綜合所得稅只課台灣來源的所得，但有「最低稅負制」（所得基本稅額條例）：
- 一戶全年的海外所得達新台幣100萬元，要全部計入基本所得額
- 基本稅額 ＝（基本所得額 － 750萬元）× 20%（2024年度起）
- 在日本繳的稅，可以在一定範圍內扣抵，需要日本的納稅證明
依日台之間的租稅協議，在日本的不動產賣出所得，日本可以課稅；台灣居住者在日本繳的稅，可以從台灣的稅額扣抵。
賣房時的其他費用
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介費 | 依契約。法定上限約為價格的3%＋6萬日圓（未稅） |
| 塗銷抵押權的登記費（有房貸時） | 每1筆不動產1,000日圓（土地與建物合計至少2,000日圓），另有代書費 |
| 買賣契約的印花稅 | 1,000萬〜5,000萬日圓的契約為1萬日圓（減輕措施至2027年3月31日） |
常見問題
賣房賠錢也要報稅嗎？
賠錢不用繳稅，但如果買方扣了10.21%，要申報才能拿回來。
繼承來的日本房子，持有期間怎麼算？
原則上接續被繼承人的取得日期與取得費計算。實際情況請洽稅理士。
可以不指定納稅管理人嗎？
不住在日本的人在日本申報、繳稅時，原則上要指定納稅管理人。可以委託日本的稅理士或熟識的人。
持有超過10年稅率會更低嗎？
10年以上的優惠稅率是針對自住房子，出租用的投資套房一般適用超過5年的長期稅率。
總結
- 只有「賺的部分」要繳稅，買房資料要保存
- 到賣出那年1月1日持有超過5年，所得稅15%；5年以下30%
- 住在台灣通常不課住民稅，但要在日本報稅並指定納稅管理人
- 買方可能先扣房款的10.21%，報稅後精算
- 台灣的海外所得達100萬元，要計入最低稅負制
想知道福岡的房子什麼時候賣比較好、大約要繳多少稅嗎？歡迎加入 LINE，由 LIFE株式會社（宅地建物取引業免許 福岡縣知事（1）第20655號）以中文為您說明。
本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成稅務建議。
資料來源
- 日本國稅廳 Tax Answer No.1440、No.3208、No.3211、No.2879、No.3258、No.3302、No.1923、No.7108，以及〈非居住者・外国法人の方へ〉（2026年4月1日現在）、防衛特別所得稅的說明資料
- 日本總務省 地方稅相關資料、日本法務省〈抵当権抹消登記の申請〉
- 台灣〈所得稅法〉第2條、〈所得基本稅額條例〉第12、13條、財政部稅務入口網
- 〈公益財團法人日本台灣交流協會與台灣日本關係協會之間的避免雙重課稅及防止逃漏稅協議〉第13、22條
