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本文依日本法務省、內閣官房、福岡市等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明。
日本有限制外國人買房嗎？
沒有。 日本法律沒有禁止外國人購買住宅，也沒有對外國人另外課稅。
不過，近年日本社會對外國人取得土地有所討論，政府開始加強掌握實際情況：
| 時間 | 內容 |
|---|---|
| 2026年4月起 | 外匯法的報告擴大到住在國外的人取得不動產（非投資目的也要報告） |
| 2026年10月起 | 辦理所有權登記時，要申報國籍或地區 |
| 2026年10月 | 政府的檢討會提出建議：特定重要設施周邊的土地買賣改為事前許可制 |
法務省說明，登記時申報的國籍資訊是內部資料，不會公開在登記簿上。
「重要土地」的規定，跟買福岡公寓有關嗎？
日本的〈重要土地等調查法〉，對自衛隊基地等重要設施周邊約1公里的區域，有特別的規定：
- 特別注視區域：土地或建物200㎡以上的買賣，簽約前要向日本政府申報
- 注視區域：不需要申報
福岡市內的指定（2023年12月）：
- 特別注視區域：背振山的自衛隊基地周邊
- 注視區域：福岡機場、春日基地、福岡駐屯地等周邊
一般的套房、家庭公寓面積多在200㎡以下，買福岡市區的公寓時，大多不會碰到這項申報。
2026年10月政府檢討會的建議，是把特定區域改為事前許可制，對象包含日本人，並明記「不是以特定國籍為理由的差別待遇」。目前還沒有修法。
外國人買的有多少？
依日本政府的調查：
- 重要設施周邊的注視區域，2024年度的土地、建物取得中，外國人等約占3.1%
- 大規模土地交易的申報，2025年7〜12月，外國人、外國法人約占0.7%
外國人的比例並不高。
外國人會被拒絕嗎？
法務省2016年的調查，在日本找房子的外國人中，有39.3%曾經「因為是外國人而被拒絕入住」。不過這是租屋的調查，我們沒有查到買房被拒絕的公開統計。
日本法務省也有外語的人權諮詢窗口。買房時，透過能用中文說明的業者，可以減少溝通上的誤會。
住進公寓前，要知道的規則
管理規約：大樓的「憲法」
- 管理規約對所有屋主有效，後來買的人、租客也要遵守
- 修改管理規約，要屋主大會出席者的四分之三以上同意
- 前屋主欠繳的管理費、修繕基金，管理組合可以向新屋主請求，買房前請確認有沒有欠繳
常見的規則
- 裝修：會影響共用部分或其他住戶的裝修，要先向管理組合申請、取得書面同意；有噪音、震動的工程也要事先通知
- 寵物、樂器：能不能養、能不能彈，各大樓的使用細則不同
- 出租：租給別人時，要讓租客遵守規約，並向管理組合提出誓約書
- 民宿：規約可能禁止，可參考〈福岡可以經營民宿嗎？〉
噪音
日本的〈區分所有法〉規定，不能做違反全體屋主共同利益的行為。嚴重或屢次違規時，管理組合可以要求停止，甚至提起訴訟。深夜的腳步聲、洗衣機、聚會的聲音，是常見的糾紛原因。
福岡的垃圾怎麼丟？
福岡市的家庭垃圾有4類：
| 分類 | 收集頻率 |
|---|---|
| 可燃垃圾 | 每週2次 |
| 不可燃垃圾 | 每月1次 |
| 空瓶、寶特瓶 | 每月1次 |
| 大型垃圾 | 需申請 |
- 要用福岡市指定的垃圾袋（超市、便利商店有賣）
- 福岡市是晚上丟垃圾：在收集日的日落後到晚上12點前，放到大樓指定的地點。這和日本很多地方「早上丟」不同
- 福岡市的垃圾說明，繁體中文只有線上翻譯（QR Translator）
住在台灣、出租給房客時，管理公司通常會向房客說明這些規則。
住在台灣的屋主：國內管理人
2026年4月起，住在國外的屋主可以選任住在日本的「國內管理人」，代為在屋主大會行使表決權、收取開會通知、繳管理費等。這是自由選擇，不是義務。可以委託日本的親友、律師或管理公司等。
福岡有多少外國人？
福岡市的外國居民約6.2萬人，其中台灣人約1,150人（2026年9月底）。
常見問題
外國人買房要特別申請嗎？
不用。手續與日本人相同。2026年10月起登記時要申報國籍或地區，住在國外的人取得不動產，也要向日本政府報告。可參考〈外國人可以在日本買房嗎？〉。
申報國籍會被公開嗎？
法務省說明，登記時申報的國籍資訊是內部資料，不會公開在登記簿上。
買了房子，鄰居會排斥嗎？
我們沒有查到外國人買房被排斥的公開統計。遵守管理規約、垃圾與噪音的規則，是和鄰居相處的基本。
管理規約要去哪裡看？
買房前請業者提供管理規約與使用細則，確認寵物、樂器、裝修、出租、民宿等規定。
總結
- 日本沒有限制外國人買房
- 2026年10月起登記要申報國籍或地區，但不會公開
- 重要設施周邊的特別規定，大多與福岡市區的公寓無關
- 管理規約對買方、租客都有效，前屋主的欠繳也要確認
- 福岡是晚上丟垃圾，請事先了解規則
想了解福岡公寓的管理規約與生活規則嗎？歡迎加入 LINE，由 LIFE株式會社（宅地建物取引業免許 福岡縣知事（1）第20655號）以中文為您說明。
本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理。
資料來源
- 日本法務省 通達〈民二第872號〉（2026年9月4日）、〈外国人住民調査報告書〉（2017年）、〈外国人の人権〉
- 日本內閣官房〈外国人による不動産取得等の実態把握について〉、〈外国人による土地取得等のルールの在り方検討会 提言概要〉（2026年10月2日）
- 日本國土交通省 報道發表（2026年9月15日）、〈マンション標準管理規約〉、〈外国人区分所有者向け 日本におけるマンション管理について〉
- 日本內閣府〈重要土地等調査法〉、福岡縣、福岡市
- 〈建物の区分所有等に関する法律〉
- 福岡市〈家庭ごみの出し方〉、〈福岡市統計月報〉（2026年10月號）
