本文的人物、物件與租金都是虛構的模擬案例，用來說明選屋的思考方式。市場數字依2026年10月時點的公開資料，費用多為假設。新台幣以1新台幣＝4.93日圓換算。
案例設定
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 買方 | 住在台北的40多歲夫妻（虛構） |
| 預算 | 總額2,500萬日圓（約507萬新台幣），現金購買 |
| 目的 | 先出租收租；將來退休後，每年來福岡住幾次 |
| 條件 | 新耐震、搭地鐵方便、管理狀況良好 |
第1步：預算怎麼分？
總預算2,500萬日圓，不能全部拿來買房子。福岡買中古公寓，購屋費用大約是房價的6〜7%（仲介費、登記稅、不動產取得稅、司法書士報酬等）。
所以他們把房價上限定在約2,300萬日圓，留下約150萬日圓作為費用與預備金。可參考〈福岡買房要花多少錢？〉。
第2步：2,300萬日圓能買到多大？
2025年福岡市中古公寓的成交單價約每㎡48.6萬日圓（依西日本REINS的每月資料計算），2,300萬日圓大約是47㎡。不過單價依屋齡差很多：
| 屋齡（2024年成交） | 每㎡單價 | 2,300萬日圓約可買 |
|---|---|---|
| 6〜10年 | 65.63萬日圓 | 約35㎡ |
| 11〜15年 | 57.14萬日圓 | 約40㎡ |
| 26〜30年 | 35.89萬日圓 | 約64㎡ |
他們發現：要新一點，就只能買小套房；要大一點，就要接受屋齡較老。
第3步：3間候選物件（虛構）
| A | B | C | |
|---|---|---|---|
| 地點 | 博多區・地鐵站步行6分 | 中央區・地鐵站步行9分 | 南區・西鐵站步行5分 |
| 屋齡 | 16年 | 30年 | 9年 |
| 格局、面積 | 1LDK・40㎡ | 2LDK・58㎡ | 1LDK・38㎡ |
| 價格 | 2,280萬日圓 | 2,180萬日圓 | 2,350萬日圓 |
| 現況 | 出租中，月租8.5萬日圓 | 空屋（預估月租9.5萬日圓） | 出租中，月租7.8萬日圓 |
| 表面投報率 | 4.5% | 5.2%（預估） | 4.0% |
第4步：用清單逐一檢查
他們用〈投資套房怎麼挑？〉的清單，請仲介取得各物件的「重要事項調查報告書」、長期修繕計畫與管理規約（虛構的結果）：
- A：修繕基金餘額充足，長期修繕計畫5年前檢討過；大樓有欠繳，但在1成以內
- B：管理組合的總會議事錄寫著「修繕基金不足，預定3年後一次加收每戶約80萬日圓」；屋內需要整修，估計100萬日圓以上
- C：管理狀況良好，但價格超過預算上限；面積小，將來自己住較擠
B的表面投報率最高，但加上一次加收與整修費，實際並不划算。這就是「投報率高，通常有原因」。可參考〈日本買房10大地雷〉。
第5步：A的費用與收支試算
購屋費用（假設建物評價額500萬日圓、土地評價額400萬日圓）：
| 項目 | 計算 | 金額（萬日圓） |
|---|---|---|
| 仲介費 | （2,280萬×3%＋6萬）×1.1 | 81.8 |
| 印花稅 | — | 1 |
| 登記稅 | 500萬×2.0%＋400萬×1.5% | 16 |
| 不動產取得稅 | 500萬×3%＋400萬×1/2×3% | 21 |
| 司法書士報酬 | — | 約12 |
| 火災保險、匯款手續費、固定資產稅分攤 | — | 約6 |
| 合計 | 約138（房價的約6%） |
總投入約2,418萬日圓（約490萬新台幣），在預算內。
每年收支（費用多為假設）：
| 項目 | 每年（萬日圓） |
|---|---|
| 租金收入（8.5萬×12） | 102.0 |
| 空租損失（假設1個月） | −8.5 |
| 管理費＋修繕基金（假設每月1.8萬） | −21.6 |
| 固定資產稅等（假設） | −7.0 |
| 租賃管理委託費（5%） | −5.1 |
| 保險（假設） | −0.5 |
| 淨收入 | 59.3 |
實質投報率＝59.3÷2,418≒2.5%
表面4.5%，實質約2.5%，而且還沒扣日本的所得稅。他們接受這個數字，是因為目的不只是收租，也想保留一間地段好、將來自己能住的房子。可參考〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉。
第6步：為什麼選A？
- 自己也要用：博多站周邊交通方便，到福岡機場搭地鐵只要幾站
- 租金穩定：已經有房客，單身租客的需求穩定
- 管理狀況好：修繕基金充足，近期沒有一次加收的計畫
- 新耐震、屋齡適中：比C便宜，比B少修繕的風險
如果他們的目的是「純收租、投報率優先」，選擇可能會不同，例如找屋齡更高、價格更低的套房。
第7步：之後的流程
- 透過視訊看房與線上重要事項說明，在台灣完成簽約（可參考〈買日本房不用飛日本？〉）
- 指定日本的納稅管理人，委託租賃管理公司收租（可參考〈日本的管理公司在做什麼？〉）
- 每年申報日本的租金收入（可參考〈日本租金收入怎麼報稅？〉）
常見問題
這是真實的案例嗎？
不是。本文的人物、物件、租金都是虛構的模擬案例，市場數字來自公開資料，費用多為假設。
預算2,500萬日圓，可以買新成屋嗎？
福岡市2025年新成屋的平均價格約5,305萬日圓，2,500萬日圓多半只能選小套房或郊區。可參考〈福岡新成屋 vs 中古屋〉。
實質投報率2.5%會不會太低？
看目的。屋齡較新、地段好的物件，投報率通常較低；想要更高的投報率，就要接受屋齡、地段或管理上的風險。
用匯率換算，現在買划算嗎？
日圓比幾年前便宜，但沒有人能保證匯率走向。可參考〈日圓匯率與日本利率〉。
總結
- 總預算要扣掉約6〜7%的購屋費用
- 2,300萬日圓的房價，屋齡新只能買小，屋齡老可以買大
- 投報率最高的物件，常有修繕基金不足等原因
- 用文件確認管理狀況，再算實質投報率
- 先決定目的，才知道哪一間適合自己
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本文為模擬案例，人物、物件與租金都是虛構的，不保證收益。市場數字依2026年10月時點的公開資料整理。
資料來源
- 西日本不動產流通機構（西日本REINS）〈年報〉、〈県別等レポート〉
- 長谷工總合研究所〈CRI〉2026年5月號
- 本網站〈福岡買房要花多少錢？〉、〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉、〈投資套房怎麼挑？〉的計算方式
