本文依日本國土交通省、業界團體等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明。
兩種管理公司，差在哪裡？
| 租賃管理公司 | 大樓管理公司 | |
|---|---|---|
| 委託人 | 屋主（你） | 管理組合（全體屋主） |
| 管理範圍 | 你的房間、房客 | 大廳、電梯、外牆等共用部分 |
| 費用 | 代管費（從租金扣） | 管理費、修繕基金（每月繳給管理組合） |
| 主要工作 | 招租、收租、催繳、修繕安排、退租結算 | 清潔、設備檢查、大規模修繕的規劃 |
買一間套房出租，兩種費用都要算。管理費與修繕基金是買房後就要繳的，跟有沒有租出去無關。
另外，2026年4月起，住在海外的屋主可以選任「國內管理人」，代為在屋主大會行使表決權、繳管理費。
租賃管理公司做哪些事？
依國土交通省2025年的調查，多數租賃管理公司的基本業務包括：
- 收取租金並匯給屋主、催繳欠租
- 招租、與房客簽約、入住與退租的會同檢查
- 處理房客的投訴
- 退租時的押金結算
- 修繕的估價與安排
- 空室對策的提案、定期報告招租狀況
住在台灣的屋主，還要確認：報告用什麼語言、租金怎麼匯到台灣、多久匯一次。
法律怎麼保護屋主？
日本2021年起施行〈租賃住宅管理業法〉（賃貸住宅管理業法）：
- 管理200戶以上的公司，必須向國土交通大臣登錄
- 簽約前要以書面說明重要事項，並交付契約書
- 收到的租金、押金，要與公司自己的錢分開管理
- 至少每年一次向屋主書面報告管理狀況
選公司時，可以先確認有沒有登錄。
包租（サブリース）要特別注意：管理公司向你承租、再轉租給房客。法律禁止業者誇大宣傳、隱瞞「租金可能被調降」等重要事實。保證的租金將來可能被要求調降。
代管費大約多少？
| 資料 | 結果 |
|---|---|
| 國土交通省調查（2025年，886家業者） | 月租金的3〜10%未滿約占8〜9成，其中3〜5%未滿最多（51.9%） |
| 日本租賃住宅管理協會（2023年度，699家會員） | 「5%」最多；東京圈、關西圈以外的地區為73.4% |
例如月租金5萬日圓，代管費5%就是每月2,500日圓（另加消費稅）。除了代管費，還要確認：
- 招租時的廣告費（找到房客時另外收取）
- 續約、退租時的手續費
- 修繕時有沒有加收手續費
退租時的修繕，誰要付？
依國土交通省的〈原狀回復指引〉：
- 正常使用造成的磨損、自然老化：屋主負擔（已經包含在租金裡）
- 房客故意、過失造成的損壞：房客負擔
- 壁紙等以約6年折舊，住越久，房客負擔越少
所以每次換房客，屋主多少都要花一些整修費，收支試算時請預留。
押金、禮金：福岡的習慣
國土交通省早期的調查（2005〜06年度的契約）顯示，福岡的習慣與東京不同：
| 項目 | 福岡 | 東京 |
|---|---|---|
| 收押金（敷金）的比例 | 93.1%（平均3.3個月） | 70.3% |
| 收禮金的比例 | 0% | 57.5% |
| 收「敷引」（退租時從押金扣除一定金額）的比例 | 89.0%（平均2.6個月） | 5.3% |
這是約20年前的資料，現在的條件已經改變很多，實際請以當地行情為準。
空室對策怎麼做？
依日本租賃住宅管理協會的資料（2023年度），委託管理的物件入住率全國平均94.2%；單身房客平均住約3年多。也就是說，每隔幾年就會遇到一次換房客。
招租時常見的做法：
- 調整租金：跟周邊行情比較，租金過高是空屋的主因
- 免租期（フリーレント）、降低禮金：比直接降租金，對長期收益影響較小
- 更新設備：冷氣、熱水器、門禁等
- 允許的條件：如可養寵物、可外國人入住、兩人入住
- 保證公司：多數管理公司要求房客使用租金保證公司，降低欠租風險
管理公司能不能提出具體的對策、多久回報一次招租狀況，是選公司的重點。
住在台灣的屋主，稅要注意什麼？
- 房客是公司等時，付租金時要先扣下20.42%繳給日本政府（個人租來自己住的不用扣）
- 在日本有租金收入，要在日本報稅，並指定「納稅管理人」
- 可參考〈日本租金收入怎麼報稅？〉
常見問題
一定要委託管理公司嗎？
法律沒有規定一般出租一定要委託，但住在台灣，招租、收租、修繕都很難自己處理，實際上幾乎都會委託。
管理公司和仲介是同一家嗎？
不一定。可以由買房時的仲介公司代管，也可以另外找。請比較費用與服務內容。
包租比較安心嗎？
不用擔心空屋，但屋主拿到的租金比直接出租低，保證的租金也可能被調降。請看清楚契約。
可以中途換管理公司嗎？
可以，依契約的解約條件辦理。換公司時要交接押金、房客契約等資料。
總結
- 套房有兩種管理：租賃管理（屋主委託）與大樓管理（管理組合委託）
- 代管費一般是月租金的3〜5%左右，另有廣告費等
- 日本法律規定管理公司要分開管理租金、每年報告
- 正常磨損由屋主負擔，換房客時要預留整修費
- 空室對策與報告品質，是選管理公司的重點
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理。
資料來源
- 〈賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律〉、日本國土交通省〈賃貸住宅管理業法 制度概要ハンドブック〉、〈FAQ集〉
- 日本國土交通省〈令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書〉（2026年3月）
- 公益財團法人日本賃貸住宅管理協會〈日管協短観〉第28回（2024年11月）
- 日本國土交通省〈原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）〉、〈民間賃貸住宅に係る実態調査〉（2007年）、〈外国人区分所有者向け 日本におけるマンション管理について〉、〈家賃債務保証業者登録制度〉
- 日本國稅廳 Tax Answer No.2880
