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本文依日本法令與國土交通省等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不構成法律建議。
1. 再建築不可（不能重建）
日本〈建築基準法〉第43條規定，建築物的土地原則上必須臨接寬4公尺以上的道路2公尺以上。不符合的土地，舊房子拆掉後原則上不能再蓋。
- 多見於透天與老舊小巷，公寓大樓較少
- 銀行貸款與轉賣都困難，價格便宜就是這個原因
2. 借地權（土地是租的）
「借地權」是向地主租土地、自己擁有建物的權利。價格比一般產權便宜，但：
- 每月要付地租，續約、改建、轉賣常需要地主同意
- 現行〈借地借家法〉的借地權存續期間原則為30年；「一般定期借地權」為50年以上，期滿不續約，原則上要把土地還回去
- 1992年8月現行法施行前設定的借地權，續約仍適用舊法
廣告上寫「借地権」「定期借地権」時，請先確認剩餘年數與地租。
3. 舊耐震
日本的耐震基準在1981年6月1日大幅修訂。在這之前申請建築的建物，稱為「舊耐震」，國土交通省指出其中「耐震性不足的建物很多」。
要注意：大樓從申請到完工要一段時間。國土交通省的解釋，區分所有建物若無法從建築確認文件判斷，登記日在1983年5月31日以前的都要說明是否做過耐震診斷。不要只看「屋齡」判斷。
4. 修繕基金（修繕積立金）不足
大樓每月收的修繕基金太低，將來大規模修繕時可能要一次加收，或是修不起來。國土交通省的指引（2024年修訂）列出的目安平均值：
| 大樓規模 | 平均（日圓／㎡・月） |
|---|---|
| 未滿20層、樓地板5,000㎡未滿 | 335 |
| 未滿20層、5,000〜10,000㎡ | 252 |
| 未滿20層、10,000〜20,000㎡ | 271 |
| 未滿20層、20,000㎡以上 | 255 |
| 20層以上 | 338 |
例如25㎡的套房，修繕基金每月2,000日圓左右，就明顯低於這些平均。不過指引也說明，超出範圍「不代表就是不適當」，要搭配長期修繕計畫一起看。
5. 管理費、修繕基金被欠繳
日本〈區分所有法〉第8條規定，前屋主欠繳的管理費等，管理組合可以向新屋主請求。
國土交通省的解釋，業者在重要事項說明時，有欠繳就要告知金額。請確認：
- 這一戶有沒有欠繳
- 整棟大樓欠繳的比例高不高（代表管理狀況）
6. 心理瑕疵（凶宅）
國土交通省的〈人的死亡告知指引〉（2021年）：
- 自然死亡、日常生活中的意外（跌倒、噎到等），原則上不必告知
- 「約3年後可不告知」只適用於租賃；買賣沒有期間限制，對判斷有重要影響時要告知
- 買方主動詢問時，業者要告知所知道的事實
擔心的話，簽約前請直接以書面詢問。
7. 水災風險
自2020年8月28日起，業者在重要事項說明時，必須用市町村的水災危險地圖說明物件的位置（洪水、內水、高潮）。
- 福岡市有網路版〈総合ハザードマップ〉
- 福岡市的內水（下水道排不及的淹水）危險地圖，2026年3月才擴大到全市
不在淹水區域，也不代表沒有風險。低樓層、地下停車場要特別注意。
8. 違法建築、沒有完工檢查證明
建物完工後通過檢查，會發給「檢查済証」。沒有的建物，可能有違法增建或容積率超過，將來改建、貸款、轉賣都會受影響。違法建物，行政機關可以命令改正或停止使用。
公寓大樓請確認有無檢查済証；沒有的話，要問清楚原因。
9. 強勢推銷、保證租金
- 日本〈宅地建物取引業法〉禁止業者用「一定會賺」這類斷定性的說法推銷
- 包租（サブリース）的廣告寫「保證租金」時，依規定必須同時寫明租金可能被調降
「保證投報率」「一定增值」的說法，請特別小心。可參考〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉。
10. 管理組合沒有在運作
公寓的價值很大程度取決於管理。福岡市的「マンション管理計画認定制度」列出的認定基準，可以當成檢查清單：
- 每年至少開一次屋主大會、有選任監事
- 修繕基金欠繳3個月以上的金額在全體的1成以內
- 長期修繕計畫在7年內重新檢討過，期間30年以上
- 不預定將來一次性加收
有通過認定的大樓，可以放心一些。
簽約前要看的文件
| 文件 | 可以確認的地雷 |
|---|---|
| 重要事項說明書 | 1、2、3、5、6、7、8 |
| 管理規約、使用細則 | 10（以及能不能出租、民宿） |
| 長期修繕計畫、修繕基金餘額 | 4、10 |
| 管理組合的總會議事錄 | 4、5、10 |
常見問題
便宜的物件一定不能買嗎？
不一定。借地權或舊耐震的物件，只要價格反映了風險、您也清楚將來的支出，有時也是合理的選擇。重要的是先知道原因。
住在台灣，怎麼確認這些文件？
日本已經可以線上進行重要事項說明，文件也可以電子化。請業者提前寄送重要事項說明書與管理資料，看懂再簽約。可參考〈買日本房不用飛日本？〉。
舊耐震的大樓可以貸款嗎？
依銀行與物件而不同。請在申請前向銀行確認。
怎麼知道之前有沒有發生過事件？
業者知道的重要事實有告知義務，但未必掌握所有資訊。擔心的話，請以書面詢問業者與管理公司。
總結
- 價格偏低的物件通常有原因，先找出原因
- 再建築不可、借地權、舊耐震，會影響貸款、轉賣與將來的支出
- 修繕基金、欠繳與管理組合的狀況，決定一間公寓的長期價值
- 簽約前看懂重要事項說明書與管理資料
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成法律建議。
資料來源
- 〈建築基準法〉第7、9、43條、〈借地借家法〉第3、22條及附則、〈建物の区分所有等に関する法律〉第8條、〈宅地建物取引業法〉第47條之2及施行規則
- 日本國土交通省〈宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方〉（2026年4月施行版）、〈マンションの修繕積立金に関するガイドライン〉（2024年6月修訂）、〈宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン〉（2021年10月）、水災危險地圖說明義務化（2020年7月17日公布）、〈サブリース事業適正化ガイドライン〉
- 福岡市〈ハザードマップ〉、〈福岡市マンション管理計画認定制度〉
