本文依2026年10月時點的公開資料整理，屬一般性的說明，不構成投資建議。
福岡的投報率行情是多少？
日本的不動產投資網站「健美家」每季公布刊登物件的平均表面投報率。福岡市的套房（2026年4〜6月）：
| 項目 | 福岡市 |
|---|---|
| 平均表面投報率 | 6.76% |
| 平均價格 | 1,488萬日圓 |
| 屋齡未滿10年 | 3.99% |
| 屋齡10年以上 | 4.45% |
| 屋齡20年以上 | 7.82% |
同一期，東京23區是5.18%、大阪市是5.66%。福岡的數字比東京、大阪高。
要注意兩點：
- 這是刊登中的開價計算出的平均，不是實際成交的投報率
- 「6%以上」主要是屋齡較高的物件拉高了平均。新一點的物件，表面投報率大約在4%前後
表面投報率怎麼算？
表面投報率＝一年的預定租金收入÷房價
例如1,488萬日圓的套房，月租約8.4萬日圓，一年約100.6萬日圓，表面投報率就是6.76%。
日本不動產業的廣告規範（〈不動產の表示に関する公正競争規約〉施行規則）規定，廣告寫「投報率（利回り）」時，必須同時寫明：
- 這是一年預定租金收入對房價的比例
- 不保證一定能收到預定的租金
- 這是扣除稅金與維持費用之前的數字
也就是說，廣告上的投報率，本來就不是您實際拿到的報酬。
實質投報率怎麼算？
一般的計算方式：
實質投報率＝（一年租金收入－空租損失－每年費用）÷（房價＋購屋費用）
每年的費用主要有：
- 管理費、修繕基金（大樓管理組合收取）
- 固定資產稅、都市計畫稅
- 租賃管理公司的委託費（一般為租金的4〜6%）
- 火災保險、地震保險
簡單試算
用上面的平均值（1,488萬日圓、月租8.4萬日圓、25㎡）試算。以下的費用多為假設，實際依物件而定。
| 項目 | 每年（萬日圓） |
|---|---|
| 租金收入（12個月） | 100.6 |
| 空租損失（假設1個月） | −8.4 |
| 管理費＋修繕基金（九州平均單價×25㎡） | −9.1 |
| 固定資產稅等（假設） | −4.0 |
| 租賃管理委託費（假設5%） | −5.0 |
| 保險（假設） | −0.5 |
| 淨收入 | 73.6 |
購屋費用假設為房價的7%，總投入約1,592萬日圓。
實質投報率＝73.6÷1,592≒4.6%
表面6.76%，扣掉空租與費用後約4.6%，差了2個百分點以上。這還沒有算所得稅（可參考〈日本租金收入怎麼報稅？〉）與將來的大規模修繕。
空租的風險高嗎？
依日本總務省〈住宅・土地統計調查〉（2023年），福岡市出租用的空屋約5.9萬戶，有人住的租屋約51萬戶。以此計算，出租用住宅中空著的比例約10%，低於全日本的約19%。
另外，依日本不動產網站 at home 的調查，2026年8月福岡市30㎡以下公寓的平均刊登租金為66,244日圓，比前一年上漲13.8%。
不過這些是整個城市的平均。實際的空租風險，要看物件的車站距離、屋齡與格局。
選物件時要看什麼？
- 看實質，不看表面：自己把管理費、修繕基金、稅金放進去算一次
- 看屋齡：表面投報率高的物件，常常是屋齡較高、將來修繕費與空租風險較高的物件
- 看修繕基金：便宜的修繕基金，可能代表將來要一次性加收
- 看租金是否合理：預定租金是不是比周邊行情高？有沒有包租（サブリース）的條件？
常見問題
福岡的投報率比東京高，是不是比較好？
不一定。投報率高，通常代表房價相對租金便宜，可能是屋齡較高或地點較偏。要同時看屋齡、地點與實質投報率。
廣告寫投報率7%，可以相信嗎？
那是扣除費用前的表面投報率，而且不保證租金。請向業者要管理費、修繕基金、固定資產稅的實際金額，自己算實質投報率。
實質投報率多少才算合理？
沒有統一標準，依屋齡、地點與您對風險的看法而不同。重要的是用同樣的方法比較不同物件。
有包租（保證租金）比較安心嗎？
包租可以降低空租的影響，但保證的租金可能低於市場租金，契約也可能有調降租金或解約的條件。日本的廣告規範要求業者寫明保證的主體、內容與期間，請仔細確認。
總結
- 福岡市套房的平均表面投報率約6.76%（2026年4〜6月，刊登物件），但屋齡未滿10年只有約4%
- 廣告上的投報率是扣除費用前的數字，不保證租金
- 扣掉空租與費用後，實質投報率通常會低1〜2個百分點以上
- 比較物件時，請自己算一次實質投報率
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成投資建議。投報率與租金為參考值，不保證未來的收益。
資料來源
- 健美家〈収益物件 市場動向四半期レポート〉2026年4〜6月期
- 不動產公正取引協議會連合會〈不動產の表示に関する公正競争規約・同施行規則〉
- 日本國土交通省〈不動産鑑定評価基準〉
- 日本總務省〈令和5年住宅・土地統計調査〉
- at home〈全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向〉2026年8月
- 日本國土交通省〈令和5年度マンション総合調査〉
