本文依福岡市等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不保證房價上漲。
天神大爆炸是什麼？
福岡市在2015年2月開始的都更計畫。範圍是天神十字路口半徑約500公尺（約80公頃），目的是讓老舊大樓改建成耐震性高的新大樓。
市政府放寬了兩種限制：
- 高度限制：天神靠近福岡機場，大樓高度受航空法限制。透過國家戰略特區，部分地區從約67公尺放寬到約76〜115公尺
- 容積率：符合條件的大樓，容積率最多可增加50%
當初的目標是「10年內改建30棟」。依福岡市的資料：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 已完工（2015年2月〜2026年3月底） | 85棟 |
| 2026年底前 | 約90棟 |
| 2030年代前 | 約120棟（預定） |
福岡市表示，2026年底天神大爆炸將告「一個段落」。
代表性的新大樓
| 名稱 | 完工 | 高度 |
|---|---|---|
| 天神ビジネスセンター | 2021年9月 | 約89m |
| 福岡大名ガーデンシティ | 2023年3月 | 約111m |
| ONE FUKUOKA BLDG. | 2024年12月 | 約97m |
| 天神住友生命FJビジネスセンター | 2025年6月 | 約113m |
| 天神ビジネスセンターⅡ | 2026年6月 | 約87.5m |
| 天神大樹 | 2027年5月（預定） | 約91m |
新天町、PARCO一帶與福岡中央郵局一帶，也在檢討2030年以後的改建計畫。
博多Connected是什麼？
2019年1月開始，範圍是博多車站半徑約500公尺（約80公頃）。目的是把博多車站的人潮，帶到周邊街區。
- 目標「10年內改建20棟」，到2026年3月底已完工30棟
- 容積率最多增加50%；有屋頂的廣場等也能加分
- 容積獎勵的對象，是2028年12月31日前完工的大樓
近年完工的有「コネクトスクエア博多」（2024年）、與博多車站地下相連的「西日本シティビル」（2026年3月）等。
地鐵七隈線延伸到博多
2023年3月，地鐵七隈線從天神南延伸到博多，約1.6公里。中途新設的「櫛田神社前站」，出口通往川端商店街與博多運河城（キャナルシティ）方向。天神與博多之間的移動變得更方便。
地價怎麼動？
福岡市的地價，所有區都還在上漲。不過2026年7月的調查，漲幅比前一年小：
| 福岡市平均 | 2025年 | 2026年 |
|---|---|---|
| 住宅地 | +7.2% | +5.5% |
| 商業地 | +10.2% | +8.1% |
（福岡縣〈地價調查〉，每年7月1日時點）
天神中心幾乎持平：全縣地價最高的天神1丁目（每㎡ 918萬日圓）只漲0.3%，天神2丁目也只有1.0%。
漲幅大的是周邊：
- 商業地：東區箱崎、博多區綱場町、博多車站南3丁目（+12.8%）、博多區奈良屋町
- 住宅地：中央區大濠1丁目（2026年1月地價公示 +13.7%，住宅地第1名）、早良區、西區
中心的地價先漲到高點，之後周邊跟上，這是可以觀察到的現象；但政府資料沒有說明都更與地價的因果關係。
辦公室空置率：天神反而升高
新大樓大量完工後，天神的辦公室一時供過於求。依三鬼商事的資料（2026年9月）：
| 地區 | 空置率 |
|---|---|
| 福岡商業區全體 | 5.02% |
| 天神 | 9.03% |
| 博多車站前 | 3.13% |
另一方面，平均租金是每坪12,691日圓，比一年前高。新大樓租金高、吸引企業搬遷，舊大樓的空置則可能增加。
人口還在增加嗎？
是的。福岡市的推計人口在2026年10月1日是1,671,323人，比一年前增加約8,500人。
2025年國勢調查，福岡市5年增加50,401人，增加率3.13%是政令指定都市第1名（增加人數則是大阪市第1、福岡市第2）。
買方該怎麼看？
- 天神、博多中心：地價已在高點，自住或長期持有可以考慮，但不要期待短期大漲
- 步行可到中心的周邊：如博多車站南側、祇園、大名、藥院等，生活機能受惠於都更，價格也比中心低。
- 交通沿線：七隈線沿線、箱崎等，要看實際的通勤時間與租屋需求
- 工作人口：在天神、博多上班的人增加，對單身套房的租屋需求是支撐。但辦公室空置率上升，也代表企業搬遷不一定都是新增
「都更」三個字不等於「一定漲」。請以租金、空屋率、管理狀況等實際數字判斷。可參考〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉。
常見問題
天神大爆炸2026年就結束了嗎？
福岡市說2026年底是「一個段落」，但之後仍有新天町、郵局一帶等改建計畫，2030年代前預定約120棟。
都更範圍內的公寓會漲嗎？
不一定。天神中心的地價2026年幾乎持平。房價還會受到屋齡、管理與利率等影響，無法只看都更判斷。
天神和博多，哪一邊比較好？
用途不同。天神以商業與購物為主，博多以交通（新幹線、機場地鐵）與辦公為主，辦公室空置率也較低。可參考〈福岡哪一區最適合買房？〉。
外國人可以買都更區的公寓嗎？
可以。日本對外國人買房沒有特別的限制，都更範圍內也一樣。
總結
- 天神大爆炸（2015年〜）已完工85棟、博多Connected（2019年〜）已完工30棟，都超過當初目標
- 2026年的地價調查，福岡市仍上漲但漲幅縮小
- 天神中心幾乎持平，漲幅大的是周邊與交通沿線
- 天神的辦公室空置率升到9%左右，要注意供給增加的影響
- 都更是加分條件，不是保證，請用實際數字判斷
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不保證將來的價格。
資料來源
- 福岡市〈天神ビッグバン〉、〈天神ビッグバンの進捗〉、〈天神ビッグバンボーナス認定要綱〉、〈博多コネクティッド〉、〈博多コネクティッドボーナス認定要綱〉
- 福岡市交通局〈地下鉄の概要〉
- 福岡市〈地価公示（令和8年）〉、〈都道府県地価調査（令和8年）〉、福岡縣〈地価調査の概要（令和8年度）〉
- 福岡市〈推計人口〉（2026年10月1日）、〈令和7年国勢調査 確報〉
- 三鬼商事〈福岡オフィスマーケット〉（2026年9月）
