以下依項目說明計算方式，以及不住在日本時怎麼收稅單、怎麼繳稅。
試算的固定資產稅評價額與面積是本站假設的數字，實際金額依物件而定。換算以1日圓≈新台幣0.205元（2026年9月）估算。
每年要付哪些費用？
| 費用 | 付給誰 | 什麼時候付 |
|---|---|---|
| 固定資產稅、都市計畫稅 | 福岡市 | 每年4次（4月、7月、12月、隔年2月） |
| 管理費 | 大樓的管理組合 | 每月 |
| 修繕基金（修繕積立金） | 大樓的管理組合 | 每月 |
| 火災保險、地震保險 | 保險公司 | 每年或數年一次 |
| 代管費（出租時） | 租賃管理公司 | 每月，從租金扣除 |
| 所得稅（出租時） | 日本國稅廳 | 依收入申報 |
管理組合是大樓所有住戶組成的管理團體，類似台灣的管理委員會。
固定資產稅與都市計畫稅怎麼算？
日本的固定資產稅是地方稅，向每年1月1日登記的所有人課徵一整年。在福岡市，稅率如下：
- 固定資產稅：課稅標準額×1.4%
- 都市計畫稅：課稅標準額×0.3%
課稅標準額原則上就是市政府評定的「固定資產稅評價額」，通常比買價低。公寓的土地是全體住戶共有，依持分課稅。
住宅的土地有減輕措施（住宅用地特例）。每戶200平方公尺以下的部分，固定資產稅以評價額的6分之1、都市計畫稅以3分之1計算。公寓每戶的土地持分通常不到200平方公尺，所以整筆都適用。
以兩個例子試算
| 1,200萬日圓的投資套房 | 4,000萬日圓的自住公寓 | |
|---|---|---|
| 評價額（建物） | 300萬日圓 | 900萬日圓 |
| 評價額（土地持分） | 200萬日圓 | 800萬日圓 |
| 固定資產稅 | 約4.66萬日圓 | 約14.46萬日圓 |
| 都市計畫稅 | 約1.09萬日圓 | 約3.49萬日圓 |
| 一年合計 | 約5.75萬日圓（約新台幣1.2萬元） | 約17.95萬日圓（約新台幣3.7萬元） |
以投資套房為例，固定資產稅是（300萬＋200萬÷6）×1.4%，都市計畫稅是（300萬＋200萬÷3）×0.3%。
試算假設土地適用住宅用地特例，且沒有新成屋的減稅。實際的課稅標準額，寫在每年4月寄來的稅單（課稅明細書）上。
新成屋的減稅
新成屋在一定期間內，建物的固定資產稅減半。一般住宅為3年度，3層樓以上的耐火結構住宅（多數公寓）為5年度，面積120平方公尺以內的部分適用。都市計畫稅沒有這項減稅。中古屋多半已過了減稅期間。
管理費與修繕基金要付多少？
管理費用於大樓的清潔、管理員、公共電費等日常管理；修繕基金是為外牆、屋頂、給排水管等大規模修繕預先存的錢。兩者都是每月繳給管理組合。
| 調查 | 管理費（每戶每月） | 修繕基金（每戶每月） |
|---|---|---|
| 全國平均（2023年度） | 11,503日圓 | 13,054日圓 |
| 九州・沖繩平均（2023年度） | 11,629日圓 | 12,523日圓 |
| 福岡市平均（2021年度） | 9,365日圓 | 10,890日圓 |
全國與九州・沖繩為國土交通省「公寓綜合調查」，福岡市為福岡市的公寓管理組合調查。
每戶平均包含各種房型。依面積換算，九州・沖繩每月每平方公尺的平均是管理費133.1日圓、修繕基金171.0日圓。以此估算：
| 投資套房（假設25平方公尺） | 自住公寓（假設70平方公尺） | |
|---|---|---|
| 管理費 | 約3,300日圓/月 | 約9,300日圓/月 |
| 修繕基金 | 約4,300日圓/月 | 約12,000日圓/月 |
| 一年合計 | 約9.1萬日圓 | 約25.6萬日圓 |
修繕基金會漲嗎？
可能會。國土交通省的指引顯示，20層以下、總樓地板面積5,000平方公尺以下的大樓，以長期修繕計畫期間平均，每月每平方公尺約需235～430日圓。目前九州・沖繩的平均是171.0日圓，低於這個範圍。
許多大樓的修繕基金會隨屋齡分段調高。買房前，可以請仲介提供大樓的長期修繕計畫與管理組合的會議紀錄，確認之後的調漲計畫與修繕基金的存款餘額。
出租時還有哪些費用？
- 代管費：委託租賃管理公司收租、處理入住與退租時，多數以租金的一定比例計算。依國土交通省2025年度的調查，「4～5%」最多（38.0%），其次是「5～6%」（32.9%）。以月租5萬日圓為例，每月約2,000～3,000日圓
- 所得稅：不住在日本的房東收租時，依租客的身分，租金可能先被扣繳20.42%的所得稅。詳情請參考本站〈日本租金收入怎麼報稅？〉
保險費要準備多少？
- 火災保險：用貸款購買時通常必須投保。保費依保險公司、保障範圍與期間而不同
- 地震保險：須搭配火災保險投保。福岡縣的鋼筋混凝土等建物，每1,000萬日圓保額，一年的基本保費是7,300日圓。1981年6月以後興建的建物，另有10%的折扣
地震保險的保額，是火災保險保額的30～50%。
不住在日本，稅單怎麼收、怎麼繳？
不住在福岡市的所有人，原則上要指定「納稅管理人」，代為收取稅單與繳稅。
- 誰可以當：住在福岡市內的個人或法人。指定市外的人，須經市政府核准
- 怎麼辦理：向物件所在區的區役所課稅課，提出「納稅管理人申告（申請）書」。福岡市有日文、英文與中文（簡體）的書面
- 不指定也可以嗎：申請書上有「不指定納稅管理人也不影響繳稅」的認定申請選項，是否核准由市政府判斷
繳稅可以用銀行帳戶自動扣款、地方稅繳費網站（信用卡、網路銀行），或手機支付App。
一年合計大約多少？
| 1,200萬日圓的投資套房 | 4,000萬日圓的自住公寓 | |
|---|---|---|
| 固定資產稅、都市計畫稅 | 約5.75萬日圓 | 約17.95萬日圓 |
| 管理費、修繕基金 | 約9.1萬日圓 | 約25.6萬日圓 |
| 合計 | 約15萬日圓（約新台幣3萬元） | 約44萬日圓（約新台幣9萬元） |
不含保險費。出租時再加上代管費與所得稅。
常見問題
交屋那一年的固定資產稅由誰付？
固定資產稅是向1月1日的所有人課徵一整年，所以稅單會寄給賣方。買賣時，通常由買賣雙方依交屋日按日分攤，買方把自己負擔的部分付給賣方。隔年起由買方繳納。
出租用的套房，土地也能適用減稅嗎？
一般可以。住宅用地特例的對象是「實際作為住宅用地的土地」，出租用的公寓也是住宅。北九州市等地方政府的說明中，也明確寫到公寓、出租公寓的土地屬於住宅用地。實際是否適用，以稅單上的課稅標準額為準。
管理費和修繕基金會調漲嗎？
可能會。管理費會因人事費與物價調整；修繕基金則有許多大樓隨屋齡分段調高。目前九州・沖繩的修繕基金平均（每月每平方公尺171.0日圓），低於國土交通省指引的範圍（235～430日圓）。買房前請確認大樓的長期修繕計畫。
不住在日本一定要指定納稅管理人嗎？
原則上要。福岡市規定，市內沒有住所的納稅義務人，要指定納稅管理人並提出申請書。申請書上也有「不指定也不影響繳稅」的認定申請，是否核准由市政府判斷。
總結
- 每年的固定成本是固定資產稅、都市計畫稅、管理費與修繕基金。以本站的試算，投資套房一年約15萬日圓，自住公寓約44萬日圓
- 福岡市的稅率是固定資產稅1.4%、都市計畫稅0.3%，住宅的土地有減輕措施
- 管理費與修繕基金，九州・沖繩的平均每戶每月各約1.2萬日圓。修繕基金日後可能調漲
- 出租時，再加上代管費（多為租金的4～6%）與所得稅
- 不住在日本時，原則上要指定納稅管理人
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本文為一般性的資訊，金額為依假設條件的試算，實際金額依物件而定，也不構成投資或稅務建議。
資料來源
- 福岡市〈固定資產稅・都市計畫稅的計算方法〉〈固定資產稅（土地）〉〈都市計畫稅〉〈令和8年度 市稅的繳納期限〉〈納稅管理人〉
- 國土交通省〈令和5年度 公寓綜合調查〉、〈公寓修繕基金指引〉（2024年6月修訂）、〈令和7年度 不動產管理業實態調查報告書〉（2026年3月）
- 福岡市〈令和3年度 公寓管理組合實態調查〉
- 財務省〈地震保險基本費率〉
- 國稅廳〈支付非居住者不動產租金時〉（令和8年4月1日）
