本文依日本銀行、台灣中央銀行等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不構成投資建議。
日圓變便宜了多少？
依台灣中央銀行公布的匯率換算：
| 時期 | 1新台幣約換 | 2,000萬日圓的房子約等於 |
|---|---|---|
| 2021年平均 | 3.92日圓 | 約510萬新台幣 |
| 2024年平均 | 4.71日圓 | 約425萬新台幣 |
| 2026年10月（1〜21日平均） | 4.93日圓 | 約406萬新台幣 |
同一間房子，用新台幣算比2021年便宜了約2成。這是台灣買方現在看日本房子的一大原因。
日本升息到哪裡了？
日本銀行（日本的中央銀行）在2024年3月結束負利率，之後多次升息：
| 時期 | 政策利率 |
|---|---|
| 2024年3月 | 0〜0.1%（結束負利率） |
| 2024年7月 | 0.25% |
| 2025年1月 | 0.5% |
| 2025年12月 | 0.75% |
| 2026年6月 | 1.0% |
| 2026年9月 | 1.25% |
銀行貸款利率也跟著上升。銀行對優良企業的長期貸款基準利率（長期プライムレート），從2024年3月的1.60%升到2026年10月的3.70%。日本的浮動利率房貸，多半跟短期的基準利率連動，升息後要繳的利息也會增加。
台灣這邊，中央銀行的重貼現率從2024年3月起維持2%，五大銀行新承做的購屋貸款利率約2.3%（2026年8月）。
匯率會在哪些時候影響您？
| 時點 | 日圓升值（變貴） | 日圓貶值（變便宜） |
|---|---|---|
| 買房時（新台幣換日圓） | 要付更多新台幣 | 付更少新台幣 |
| 收租時（日圓換回新台幣） | 換到更多新台幣 | 換到更少新台幣 |
| 賣房時（日圓換回新台幣） | 換到更多新台幣 | 換到更少新台幣 |
也就是說，現在日圓便宜時買進，如果日圓將來回升，租金與賣房款換回新台幣時會變多；但如果日圓繼續貶值，即使日圓房價沒變，換回新台幣也會變少。
試算：月租5萬日圓
- 1新台幣＝4.93日圓時：約10,100新台幣
- 1新台幣＝3.92日圓時：約12,800新台幣
- 1新台幣＝5.50日圓時：約9,100新台幣
用日本房貸，要注意什麼？
- 利率上升的風險：浮動利率房貸，升息後每月還款會增加
- 匯率的風險：用日本房貸，借的是日圓、還的也是日圓，收的租金也是日圓，匯率的影響相對小；但還款若從台灣匯錢，就會受匯率影響
- 試算方法：用「利率再升1〜2%」試算，確認租金還付得起
可參考〈沒有日本居留身分也能貸款嗎？〉。
用台灣的錢付現，要注意什麼？
- 匯款上限：台灣個人每年累積結匯的上限是等值1,000萬美元（2024年11月起），一般購屋足夠
- 一次換還是分批換：沒有人能預測匯率，分批換可以分散風險
- 保留日圓：房子的管理費、修繕基金、稅都要用日圓付，可以保留一部分日圓收入在日本的帳戶
現在可以進場嗎？
沒有人能預測匯率與利率。我們建議用以下方式自己判斷：
- 用目前的匯率算：不要假設日圓一定回升
- 用更差的匯率算：例如1新台幣＝5.5日圓時，收益還能接受嗎？
- 用更高的利率算：用日本房貸的話，利率再升1〜2%還付得起嗎？
- 看長期：房子是長期資產，買賣成本高，短期內很難因匯率獲利
常見問題
日圓會回升嗎？
沒有人能確定。本文不預測匯率，請以匯率不變或更差的情況試算。
日本升息，房價會跌嗎？
日本銀行2026年4月的報告指出，日本的不動產價格以大都市圈為中心持續上升，原因包括建設成本上升、人手不足等。升息可能影響房價，但影響的程度無法預測。
換匯有什麼成本？
銀行的匯差與手續費，各行不同。匯款金額大時，可以比較幾家銀行。
賣房時的匯率損益要繳稅嗎？
在日本是用日圓計算買賣的所得。台灣這邊的處理，請洽台灣的會計師。可參考〈賣掉日本房子要繳多少稅？〉。
總結
- 日圓比2021年便宜約2成，用新台幣買相對划算
- 日本已升息到1.25%，日本房貸的利率也上升
- 匯率在買房、收租、賣房時各影響一次
- 不要假設日圓一定回升，請用更差的匯率與更高的利率試算
- 房子是長期資產，用租金收入能不能撐住來判斷
想用不同的匯率與利率，試算福岡物件的收支嗎？歡迎加入 LINE，由 LIFE株式會社（宅地建物取引業免許 福岡縣知事（1）第20655號）以中文為您說明。
本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成投資建議，也不預測匯率與利率。
資料來源
- 日本銀行〈金融政策決定会合 公表文〉（2024年3月〜2026年9月）、〈長・短期プライムレートの推移〉、〈金融システムレポート〉（2026年4月）、〈時系列統計データ〉
- 台灣中央銀行〈理監事聯席會議決議〉（2026年9月17日）、〈我國與主要貿易對手通貨對美元之匯率〉、〈外匯收支或交易申報辦法〉相關問答（2025年12月）、五大銀行新承做放款利率統計
