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以下依序整理日本房貸的基本門檻、東京之星銀行的條件、台灣的銀行在日本的據點，以及不貸款時從台灣匯款的規定。
本文依各金融機構2026年10月14日查得的公開資料整理，條件可能變更。換算以1日圓≈新台幣0.205元（2026年9月）估算。
為什麼沒有日本居留身分很難貸款？
日本的房貸大多以「住在日本、在日本有收入」為前提。外國籍的申請人，多數還要求持有永住許可。
| 貸款 | 對外國籍申請人的條件 |
|---|---|
| Flat 35（住宅金融支援機構的長期固定利率房貸） | 須持有「永住者」或「特別永住者」資格。不能用於出租等投資用的物件 |
| 樂天銀行 房貸 | 日本籍，或持有永住許可等的外國人。須住在日本並完成住民登錄 |
| SMBC信託銀行 房貸 | 住在日本的日本籍或外國籍人士 |
也就是說，即使是不要求永住許可的房貸，也多半要求住在日本。
日本的房貸通常還要加入「團體信用壽險」（借款人身故或高度失能時，由保險清償剩餘貸款），上表的樂天銀行與SMBC信託銀行都以加入為條件。住在海外的人能不能加入，各銀行的公開資料都沒有說明。
住在台灣也能申請的日本房貸：東京之星銀行「東京招福星」
東京之星銀行是中國信託旗下的日本銀行。「東京招福星」是該行為不住在日本的台灣人推出的不動產投資貸款，主要條件如下：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 申請人 | 持中華民國護照、住在台灣，依稅法為台灣的居住者，並能提出政府機關出具的收入證明 |
| 收入或資產 | 前一年度的年收入1,000萬日圓以上（約新台幣205萬元），或淨資產3,000萬日圓以上（約新台幣615萬元） |
| 年齡 | 申請時滿20歲以上，還清時75歲以下 |
| 用途 | 日本的投資用不動產（包含中古公寓的單戶），或第二個家、家人居住用的住宅 |
| 承作地區 | 東京23區等、橫濱市、川崎市、大阪市、名古屋市、京都市、神戶市、福岡市、熊本縣的一部分（部分地區不承作） |
| 貸款金額 | 2,000萬日圓起（約新台幣410萬元），以10萬日圓為單位 |
| 貸款期間 | 1年～25年 |
| 利率 | 變動利率。以銀行自訂的短期基準利率，加上一定的利率計算。每年4月1日與10月1日調整 |
| 還款方式 | 本息平均攤還，每月還款，不能另設獎金月加額還款 |
| 擔保 | 以購買的物件設定第一順位抵押權。貸款期間須投保火災保險 |
| 手續費 | 貸款金額的0.1%。提前部分還款每次2萬日圓、全部還清3萬日圓 |
申請前要知道的5件事
- 具體利率沒有公開。 說明書只寫了計算方式，實際利率要向銀行的貸款專線詢問。專線有中文與日文服務
- 簽約時要本人到東京。 申請可以用郵寄或電子郵件，但開戶與簽約時，本人須到東京的總行辦理。福岡的物件也一樣
- 租金要匯入該行的帳戶。 收租物件的租金，須指定匯入本人在東京之星銀行的帳戶。銀行另外說明，交易以日文文件為準，中文資料僅供參考
- 可貸成數沒有公開。 說明書沒有寫可以貸到房價的幾成。貸款金額至少2,000萬日圓，所以總價較低的物件不適用。以本站〈福岡買房要花多少錢？〉中1,200萬日圓的投資套房為例，就低於最低貸款金額
- 附有「責任財產限定特約」。 依說明書，銀行請求還款的範圍，不會超過另外約定的「責任財產」。責任財產的具體範圍，記載在銀行的補充說明書中，申請前請向銀行確認
變動利率還有兩項機制要留意。第一，每月的還款金額每5年才重新計算一次，新的金額最多是原本的1.25倍。第二，利率上升、利息超過每月還款金額時，未付的利息會延到之後支付。
詳細條件請參考東京之星銀行的說明頁面（日文）。
台灣的銀行可以貸款嗎？
台灣有多家銀行在日本設有據點。在福岡，有以下三處：
| 銀行 | 福岡的據點 | 開業日 |
|---|---|---|
| 玉山銀行 | 福岡分行 | 2023年7月12日 |
| 台新銀行 | 福岡支行 | 2024年4月23日 |
| 臺灣銀行 | 福岡辦事處 | 2024年6月10日 |
據報導，玉山銀行在日本承作台灣個人投資者的不動產貸款，客戶多由台灣的分行轉介。也有報導指出，第一銀行東京分行承作日本的房貸。
不過，各行都沒有公開申請條件，包括可貸成數、利率、最低貸款金額，以及住在台灣的人能不能申請。有意貸款的話，可以先詢問平常往來的台灣銀行，能不能轉介到該行在日本的分行。
網路上常見「貸款成數5～7成、利率2～3%」的說法，但多數沒有標明出處，也沒有說明是否適用於住在台灣的人。實際條件請以銀行的回覆為準。
用台灣的房子增貸，再到日本付現可以嗎？
不少人會考慮以台灣的房子向台灣的銀行增貸，再以現金在日本購買。
中央銀行的不動產抵押貸款規定，是以台灣國內的房屋為對象，條文中沒有提到海外的不動產。不過，各銀行對增貸資金用途的規定不同，用於購買日本的房子時，是否視為「購屋用途」、能不能適用優惠利率，請在申請前向銀行確認。
以台灣的房子擔保借款，萬一還款不順，受影響的是台灣的房子，這一點也要事先考慮。
不貸款、從台灣匯款時要注意什麼？
以新台幣換成外幣匯出（結匯）時，有以下規定：
- 每年的上限：個人每年累積結匯的上限是1,000萬美元（2024年11月1日起，原本是500萬美元）
- 每筆50萬美元以上：須檢附契約等證明文件，經銀行確認後才能辦理
- 原本就是外幣的資金：不涉及新台幣兌換的外幣匯出，不受上述限制
買房的價金一次結匯時，金額容易達到每筆50萬美元的門檻，建議事先向銀行確認要準備的文件。
另外，不住在日本的人取得日本的不動產後，要在20天內向日本的財務大臣提出報告，詳情請參考本站〈外國人可以在日本買房嗎？〉。
貸款時還要多付哪些費用？
用貸款購買時，除了一般的購屋費用，還要加上：
- 銀行的手續費（東京之星銀行為貸款金額的0.1%）
- 抵押權設定登記稅：貸款金額×0.4%
- 抵押權設定的司法書士報酬
- 貸款契約的印花稅
- 火災保險費（貸款期間必須投保）
一般的購屋費用請參考本站〈福岡買房要花多少錢？〉。
貸款前要先想清楚的3件事
- 匯率：收入與資產是新台幣，還款是日圓。日圓升值時，以新台幣計算的還款負擔就會增加
- 利率：變動利率會隨日本的利率調整。利率上升時，利息跟著增加
- 空屋：收租的物件沒有租客時，每個月仍要還款
常見問題
在日本沒有收入，也能申請日本的房貸嗎？
可以申請，但選擇很少。東京之星銀行的「東京招福星」以台灣的收入或資產審查，條件是前一年度的年收入1,000萬日圓以上，或淨資產3,000萬日圓以上。是否核貸，依銀行的審查結果而定。
福岡的房子可以用這項貸款嗎？
可以。東京之星銀行「東京招福星」的承作地區包含福岡市，但部分地區不承作。名單中的福岡縣只有福岡市，北九州市等其他城市不在名單內。
日本房貸可以貸到房價的幾成？
東京之星銀行的說明書沒有寫可貸成數。網路上常見的「5～7成」，多數沒有出處，也不一定適用於住在台灣的人。實際的成數，依銀行對物件的評估與審查而定。
貸款一定要飛到日本嗎？
以東京之星銀行為例，申請可以用郵寄或電子郵件，但開戶與簽約時，本人須到東京的總行辦理。
總結
- 日本多數房貸要求住在日本或持有永住許可，住在台灣的人選擇很少
- 查得到公開條件的，是東京之星銀行「東京招福星」：年收入1,000萬日圓以上或淨資產3,000萬日圓以上、2,000萬日圓起、最長25年、變動利率，福岡市在承作地區內
- 台灣的銀行在日本也承作不動產貸款，但條件沒有公開，需要直接詢問
- 不貸款時，從台灣結匯每年上限1,000萬美元，每筆50萬美元以上要附證明文件
- 用貸款購買，要同時承擔匯率、利率與空屋的風險
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本文為一般性的資訊，不構成貸款或投資建議。貸款條件以各金融機構的最新資料與審查結果為準。
資料來源
- 東京之星銀行〈「東京招福星」スター不動産投資ローン（日本非居住者向け）商品説明書〉2025年3月7日
- 住宅金融支援機構〈【フラット35】申込要件〉
- 樂天銀行〈住宅ローン 商品詳細〉2026年9月8日
- SMBC信託銀行〈住宅ローン 商品説明書〉2026年6月15日
- 中央銀行 新聞稿（2024年10月30日）、〈外匯收支或交易申報辦法〉
- 數位時代（2025年12月30日）、NOWnews（2024年7月23日）、聯合新聞網（2026年6月18日）
