本文依日本出入國在留管理廳、外務省的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明。實際申請請洽日本的行政書士。
買房和在留資格有什麼關係？
沒有直接關係。 日本的在留資格分為兩類：
- 依活動給的（24種）：工作、留學、經營・管理等，要在日本做那項活動
- 依身分給的（4種）：永住者、日本人的配偶等
兩類都沒有「買房」「投資不動產」的項目。在日本買房、擁有房子，法律上外國人也可以，但不會因此得到居留身分。
買房後，可以住多久？
台灣人持有記載身分證號碼的護照，到日本免簽，每次最長可停留90天。
- 可以做的事：觀光、休養、探親、參觀、商務聯絡等
- 不能在日本工作領薪水
- 不能辦住民登錄（所以也不能用日本的國民健康保險、孩子不會收到入學通知等）
很多人的做法是：在福岡買房，每次來住幾週，再回台灣。可參考〈把福岡當成「週末的第二個家」〉。
經營管理簽證：2025年10月起的新條件
| 項目 | 舊制 | 新制（2025年10月16日起） |
|---|---|---|
| 資本額、出資額 | 500萬日圓以上 | 3,000萬日圓以上 |
| 雇用 | 不需要（或以雇用2人代替資本額） | 必須雇用1名以上的全職員工（日本人、永住者等） |
| 經歷、學歷 | 不需要 | 3年以上的經營管理經驗，或相關的碩士以上學位 |
| 日語能力 | 不需要 | 申請人或全職員工，具備相當於B2的日語（例如日檢N2以上） |
| 事業計畫 | — | 須經日本的中小企業診斷士、會計師或稅理士確認 |
另外，入管廳也說明：
- 事務所原則上不能與自宅共用
- 只掛名董事、沒有實際經營，不符合
- 更新時會確認社會保險、稅金的繳納情況
已經持有經營管理簽證的人，在2028年10月16日以前的更新，不會只因為不符合新條件就被拒絕。
「買房出租」可以申請經營管理簽證嗎？
日本政府沒有公開說明不動產出租業能不能申請。即使申請，也要符合上面所有條件：3,000萬日圓的資本、全職員工、獨立的事務所、自己實際經營等。只買一兩間套房出租，很難符合這些條件。
永住呢？
依入管廳的永住許可指引（2026年10月修訂）：
- 原則上要連續在日本住10年以上，其中5年以上是工作或居住的在留資格
- 要素行良好、能獨立生活、按時繳稅（包括固定資產稅）等
- 擁有不動產不是條件
修訂後的指引，適用於2027年4月1日以後的申請。
其他要知道的變化
- 日本2026年修法，將設立「JESTA」（電子旅行許可），免簽入境的旅客（包括台灣人）將來要事先上網申請，開始日期尚未決定
- 在留相關的手續費也已調整
想在日本長住，有哪些路？
| 方式 | 前提 |
|---|---|
| 工作簽證 | 被日本的公司雇用 |
| 經營・管理 | 在日本實際經營事業（資本3,000萬日圓以上等） |
| 留學 | 在日本的學校就讀 |
| 家族滯在 | 家人有上述在留資格 |
| 日本人的配偶等 | 與日本人結婚等 |
不管哪一種，買房都是「住的地方」，不是取得在留資格的方法。
常見問題
買很貴的房子也不行嗎？
不行。在留資格看的是在日本做什麼活動或身分，不是資產金額。
有房子對申請簽證有幫助嗎？
日本政府沒有把擁有房子列為條件或優惠。永住申請時，資產只是判斷能否獨立生活的參考之一。
用免簽90天，可以一年來好幾次嗎？
每次入境都是依免簽的短期停留。但如果停留時間過長、次數過多，入境時可能被問目的。請以觀光、探親等短期目的往來。
經營管理簽證要多少錢才夠？
資本額至少3,000萬日圓，另外還有員工薪水、事務所等費用。詳細請洽行政書士。
總結
- 日本沒有因買房或投資而給的在留資格
- 台灣人免簽每次最多停留90天
- 經營管理簽證2025年10月起改為資本額3,000萬日圓，並要雇用、日語、經歷
- 只買套房出租，很難符合經營管理的條件
- 永住原則上要住10年以上，有房子不是條件
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成法律建議。
資料來源
- 日本出入國在留管理廳〈在留資格一覧表〉、〈「経営・管理」の許可基準の改正等について〉、〈改正の概要〉、〈ガイドライン〉（2025年10月）、〈永住許可に関するガイドライン〉（2026年10月1日修訂）、〈令和8年入管法等改正〉
- 法務省令第50號（2025年10月10日公布）
- 日本外務省〈査証免除国・地域（短期滞在）〉
