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本文依日本法令與觀光廳、福岡縣等的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不構成法律或稅務建議。
在日本經營民宿有哪些方式？
| 方式 | 手續 | 營業天數 | 福岡市 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（民泊新法） | 申報 | 一年180天以內 | 可以 |
| 旅館業（簡易宿所） | 許可 | 沒有限制 | 可以（條件較嚴） |
| 國家戰略特區民泊 | 認定 | 沒有180天限制，有最短住宿天數 | 不行（福岡縣內只有北九州市） |
一般人買一間公寓來經營，多半是第一種「住宅宿泊事業」。以下以這種為主說明。
180天怎麼算？
日本〈住宅宿泊事業法〉規定，讓人住宿的天數一年不能超過180天。一年是從每年4月1日中午算到隔年4月1日中午，中午到隔天中午算1天。
換句話說，一年有一半以上的時間不能做民宿。剩下的時間，可以自己來住，或搭配一個月以上的短期租約，但要事先想好。
福岡要向哪裡申報？有地方條例嗎？
申報窗口是福岡縣（生活衛生課），不是福岡市。 福岡縣受理縣內全區的申報。
日本的法律允許地方用條例限制民宿的區域或期間。東京、京都等地都有這類條例；但在福岡縣與福岡市，我們在公開資料中沒有查到這類限制（2026年10月時點）。
要注意的是，日本觀光廳在2026年7月15日通知各地方政府：可以用條例禁止住宅區、學校周邊新設民宿，或把營業日限制在週末等。也就是說，現在可以經營，不代表將來規定不會變。
另外，民宿的申報是跟著「經營者」走的。房子賣掉後，新屋主要重新申報；如果那時當地已禁止新設，買方就不能接手經營。
住在台灣可以自己經營嗎？
可以申報，但不能自己管理。
- 外國人也能申報，住民票等可用護照影本等外國政府的文件代替
- 屋主不住在民宿裡（「家主不在型」），法律規定必須委託住宅宿泊管理業者（向日本國土交通大臣登錄的業者）
- 屋主離開的時間，原則上只允許1小時左右的短暫外出
所以住在台灣的屋主，實際上一定要找日本的管理業者，管理費會直接影響收益。
公寓可以做民宿嗎？
要看大樓的管理規約。
- 日本國土交通省的標準管理規約，有「允許民宿」與「禁止民宿」兩種寫法，由各大樓決定
- 申報時要附上管理規約的影本，並寫明規約沒有禁止
- 規約禁止，就無法申報
買房前請向業者索取管理規約，確認寫法。規約沒有寫的，也要確認管理組合有沒有禁止的決議。可參考〈日本買房10大地雷〉。
消防與其他要準備的事
- 消防設備：屋主不在的民宿，消防法上視為「住宿設施」，要裝自動火災警報設備、緊急出口指示燈等，並使用防焰的窗簾
- 消防法令適合通知書：申報時要附上，向民宿所在區的消防署申請
- 定期報告：每2個月要向縣報告住宿天數與人數
- 住宿稅：福岡市每人每晚200日圓（房價2萬日圓以上為500日圓），由經營者向住客收取繳納
福岡的民宿市場有多大？
依觀光廳的資料：
| 項目 | 福岡縣 |
|---|---|
| 申報中的民宿（2026年9月15日） | 1,950間 |
| 2026年6〜7月的住宿天數 | 23,492天（全國第3） |
| 同期的住客 | 26,986人 |
| 其中台灣旅客 | 2,678人 |
福岡縣每間民宿的平均住宿天數是18.4天（2個月），僅次於北海道。不過這是平均數，熱門地段與一般住宅區的差距很大。
買房做民宿，要注意哪些風險？
- 一年只能營業180天：要用180天的收入來算投報率，不能用365天算
- 規定可能變嚴：地方政府可以禁止新設民宿，轉賣時買方可能無法繼續經營
- 管理規約可能修改：管理組合將來決議禁止，就不能繼續
- 管理費與清潔費高：委託管理業者、清潔、備品，費用比一般出租多
- 稅務：在日本產生的收入，原則上要在日本申報。民宿收入怎麼分類、要不要扣繳，請洽稅理士。
民宿比較適合「自己也想偶爾來住」的人。單純想穩定收租的話，長期出租通常比較單純。可參考〈把福岡當成「週末的第二個家」〉與〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉。
常見問題
外國人可以在日本經營民宿嗎？
可以。外國人與外國法人都可以申報住宅宿泊事業。但住在台灣的話，必須委託日本登錄的管理業者。
180天以外的時間可以出租嗎？
可以用其他方式利用，例如自己來住，或依一般租賃契約出租。但要分清楚民宿與一般出租，契約與申報都要正確。
福岡有禁止民宿的區域嗎？
截至2026年10月，我們在公開資料中沒有查到福岡縣、福岡市限制民宿區域或天數的條例。但規定可能改變，經營前請向福岡縣確認。
買「可以做民宿」的公寓就沒問題了嗎？
還要確認管理規約的實際寫法、消防設備能不能裝、管理業者的費用，以及180天下的收支。
總結
- 福岡市可以經營民宿，主要是向福岡縣申報住宅宿泊事業，一年最多180天
- 福岡市不是特區民泊的區域；要不受天數限制，須取得旅館業許可
- 住在台灣的屋主，必須委託日本登錄的管理業者
- 公寓的管理規約禁止民宿，就不能申報
- 日本政府已允許地方加嚴規定，買房時要把這個風險算進去
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成法律或稅務建議。
資料來源
- 〈住宅宿泊事業法〉、〈住宅宿泊事業法施行規則〉、〈住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）〉
- 日本觀光廳〈民泊制度ポータルサイト〉、〈届出及び登録の状況一覧〉（2026年9月15日）、〈住宅宿泊事業の宿泊実績〉（2026年6〜7月）、〈ゼロ日規制等について（技術的助言）〉（2026年7月15日）
- 日本內閣府〈特区民泊の実績〉（2026年6月30日時點）
- 福岡縣〈住宅宿泊事業法の概要〉、〈宿泊税〉
- 日本國土交通省〈マンション標準管理規約〉、日本消防廳〈民泊における消防法令上の取扱い〉
- 日本國稅廳〈非居住者・外国法人の方へ〉
