不過，2026年有兩項新制度上路，手續比過去多了兩個步驟。這篇文章整理最新規定，並依時間順序說明在福岡買房的八個步驟。
本文資訊更新至2026年10月。法規與稅制可能調整，實際交易前請向專業人士確認。
外國人在日本買房有什麼限制？
目前一般住宅沒有購買限制，重點如下：
- 不限國籍，不需要簽證或居留資格
- 取得的是所有權，不是使用權
- 可以出租、出售、贈與、繼承
- 購買與持有階段的稅率和日本人相同，沒有針對外國人加徵的稅
要特別留意的是：買房不等於拿到簽證。 持有不動產本身無法取得居留資格，入境仍適用一般的短期停留規定。
另外，日本政府正在檢討與國家安全有關的重要土地（例如防衛設施周邊）的取得規範。依2026年的報導，討論方向是「不分國籍、針對重要土地」，都市裡的一般公寓不是主要對象。這項檢討仍在進行，本站會持續更新。
2026年上路的兩項新制度是什麼？
兩項都是「申報」，不是「許可」。也就是說，不會因為申報而被拒絕購買。
1. 登記時要申報國籍（2026年10月5日起）
新登記為不動產所有人的個人，在辦理所有權登記時要向法務局申報國籍。
- 日本人和外國人都適用，住在海外的人也適用
- 國籍資料只供法務局內部管理，不會記載在登記簿上
- 申報時要附上政府機關發行、可以證明國籍的文件
- 在這之前已經持有不動產的人，不需要補申報
- 以公司名義購買時不適用這項申報
2. 海外居住者買房後20天內要報告（2026年4月1日起）
依日本的《外匯及外國貿易法》（簡稱外為法），不住在日本的人取得日本不動產後，要在20天內向財務大臣提出報告，實際受理窗口是日本銀行。
- 過去自住用途可以免報告，2026年4月起取得不動產不分用途都要報告。度假屋、第二個家也不算自住
- 判斷標準是「是否住在日本」，不是國籍
- 不論金額與面積大小都要報告
- 報告書只有日文格式，必須用日文填寫，可以由住在日本的代理人代為提出
- 沒有報告或報告不實，設有罰則
在福岡買房要經過哪些步驟？
以住在台灣、用現金購買福岡中古公寓為例，從開始諮詢到交屋，一般大約需要一到三個月，實際時間依物件與文件準備的狀況而定。
| 步驟 | 內容 | 能否線上完成 |
|---|---|---|
| 1. 諮詢與確認預算 | 確認用途（收租、自住或度假）、預算與付款方式 | 可以 |
| 2. 選屋與看房 | 仲介提供物件資料，可視訊看房，也可親自赴日 | 可以 |
| 3. 提出購買申請 | 以書面向賣方出價（日文稱「買付申込」），這個階段還不是正式契約 | 可以 |
| 4. 重要事項說明 | 由持有「宅地建物取引士」國家證照的人員說明物件與契約的重要內容，可用視訊進行 | 可以 |
| 5. 簽約、支付定金 | 簽訂買賣契約，支付定金（日文稱「手付金」），一般是價金的5～10% | 可以（郵寄或電子簽約） |
| 6. 支付尾款、交屋 | 尾款匯入指定帳戶，同一天辦理所有權移轉登記 | 可以（委託司法書士） |
| 7. 登記與報告 | 所有權移轉登記（含國籍申報）、外為法報告（20天內） | 委託辦理 |
| 8. 開始持有 | 指定納稅管理人，委託管理公司出租或代管 | 可以 |
司法書士是日本辦理不動產登記的專業人員，角色相當於台灣的地政士。
需要準備哪些文件？
- 護照
- 住址證明文件：住在海外的外國人，需提供本國政府機關發行的文件，或經公證的宣誓書等。實際需要的文件，由辦理登記的司法書士依個案確認
- 印鑑證明或簽名證明
- 日本國內聯絡人：2024年4月起，住在海外的人登記為所有人時，要登記一位日本國內的聯絡人。可以請仲介或司法書士擔任；沒有適合的人選時，也可以登記為「無」
錢要怎麼付？可以貸款嗎？
- 住在海外的買方，一般是以海外匯款支付定金與尾款
- 本文以現金購買為前提。能否貸款，依銀行與個人條件而定，請參考〈沒有日本居留身分也能貸款嗎？〉
買了之後每年要付哪些錢？
| 項目 | 頻率 | 說明 |
|---|---|---|
| 固定資產稅、都市計畫稅 | 每年 | 依市政府的評價額課徵 |
| 管理費、修繕基金 | 每月 | 繳給公寓的管理組合，用於日常管理與大樓修繕 |
| 租金收入的所得稅 | 每年申報 | 不住在日本的人，出租收入也要在日本申報 |
| 管理公司的代管費 | 每月 | 委託出租、收租、處理租客問題時產生 |
因為人不在日本，還需要指定一位「納稅管理人」，代為收受稅單、辦理繳稅。
各項金額的試算，請看〈福岡買房要花多少錢？〉與〈日本房產持有成本〉。
常見問題
沒去過日本也能買嗎？
手續上可以。看房、重要事項說明、簽約都能在線上完成。不過還是建議至少實地走一趟，親眼確認周邊環境、採光與公共空間的管理狀況。
買房可以拿到日本簽證或永住權嗎？
不行。持有不動產與居留資格是兩件事。想長期居住，需要另外申請符合條件的居留資格。詳情請看〈買房能拿日本簽證嗎？〉。
可以用公司名義買嗎？
可以。但法人購買的稅務與申報方式和個人不同，需要個別評估。
外國人要繳的稅比較多嗎？
購買與持有階段的稅率和日本人相同。不同的地方在於：租金收入的扣繳方式，以及部分以「本人居住」為條件的減稅無法適用。
以後賣掉，錢可以匯回台灣嗎？
可以，日本沒有限制把售屋款匯出國外。賣出時的稅務請看〈賣掉日本房子要繳多少稅？〉。
總結
- 台灣人可以在日本買房，不限國籍、不需居留身分，取得的是所有權
- 2026年起多了兩項申報：登記時的國籍申報（10月5日起），以及海外居住者20天內的報告（4月1日起）。兩者都是申報，不是許可
- 從諮詢到交屋大約一到三個月，多數步驟可以在線上完成
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本文為一般性的資訊，不構成法律或稅務上的建議。實際交易請依個別情況向專業人士確認。
資料來源
- 法務省〈令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について〉
- 法務省 不動產登記規則部分修正省令（2026年3月31日公布，10月5日施行）
- 財務省〈本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書 よくあるご質問〉（2026年6月）
- 日本銀行〈外為法の報告制度について〉
