本文依業界統計與日本國稅廳、福岡縣、福岡市的公開資料（2026年10月時點）整理，屬一般性的說明，不構成稅務建議。
價差有多大？
2025年，福岡市：
| 項目 | 新成屋（建商出售價） | 中古屋（成交價） |
|---|---|---|
| 平均價格 | 約5,305萬日圓 | 約3,147萬日圓 |
| 每㎡單價 | 約84.6萬日圓 | 約48.6萬日圓 |
※ 新成屋為民間調查（長谷工總合研究所整理不動產經濟研究所的資料），中古屋為我們依西日本REINS每月成交資料計算。兩者的統計方式不同（出售價與成交價），請當成參考。
新成屋為什麼貴？ 福岡市新成屋的供給連續3年減少，2025年只有2,212戶；日本的鋼筋混凝土住宅建築成本，2025年度比2020年度高約2成。
中古屋也在漲：2026年9月，福岡市中古公寓的成交單價每㎡51.86萬日圓，比前一年高5.1%。
屋齡差多少？
西日本REINS 2024年的福岡市中古公寓成交單價：
| 屋齡 | 每㎡成交單價 |
|---|---|
| 5年以內 | 77.22萬日圓 |
| 6〜10年 | 65.63萬日圓 |
| 11〜15年 | 57.14萬日圓 |
| 16〜20年 | 48.83萬日圓 |
| 21〜25年 | 44.64萬日圓 |
| 26〜30年 | 35.89萬日圓 |
| 31〜35年 | 28.15萬日圓 |
| 36年以上 | 24.55萬日圓 |
這是不同物件的比較，不是同一間房子跌了多少，但可以看出屋齡越新，單價越高。
稅的差別
| 項目 | 新成屋 | 中古屋（個人賣方） |
|---|---|---|
| 消費稅 | 建物部分課10%（土地不課） | 不課 |
| 不動產取得稅的減輕 | 從房屋評估額扣除1,200萬日圓，出租用也可以 | 限自己住；扣除額依建築年份為420萬〜1,200萬日圓 |
| 登記的登錄免許稅減輕 | 限自己住 | 限自己住（另有新耐震等條件） |
| 固定資產稅的減免 | 3層以上耐火公寓，5年度內建物稅額減半，出租用也可以 | 沒有 |
買中古屋時，如果賣方是不動產公司（買下整修後再賣），建物部分也會課消費稅。
住在台灣、買來出租時：「限自己住」的優惠，一般用不到。新成屋的不動產取得稅與固定資產稅優惠，出租用也能適用，這是新成屋的一個優點。
各項費用的計算，可參考〈福岡買房要花多少錢？〉。
屋況與保固
新成屋
- 日本法律規定，賣方對新成屋的結構與防水部分，負有交屋後10年的責任，不能用契約縮短
中古屋
- 仲介在重要事項說明時，要說明有沒有做過「建物狀況調查」（屋況檢查）及結果（2018年4月起）
- 有「既存住宅買賣瑕疵保險」，結構或漏水有問題時，可以補償修繕費（屋況要符合條件）
- 賣方是個人時，常以「現況交屋」不負保固：一項舊的調查顯示，公寓約57%是這樣
- 賣方是不動產公司時，法律規定保固至少2年
買中古屋，建議做屋況檢查，並確認修繕紀錄與長期修繕計畫。舊的物件也請確認耐震，可參考〈新耐震與舊耐震怎麼分？〉。
轉手性：將來好賣嗎？
- 福岡市2024年度的中古公寓成交2,701件，年度末的待售物件比前一年少約1成
- 新成屋買了之後就變成「中古」，將來的賣價會跟同區、同屋齡的中古屋比較
- 地點、車站距離、管理狀況，對轉手的影響比「新或舊」更大
可參考〈投資套房怎麼挑？〉。
怎麼選？
| 情況 | 比較適合 |
|---|---|
| 自己住、重視設備與保固 | 新成屋 |
| 預算有限、想要好地段 | 中古屋 |
| 出租、重視投報率 | 中古屋（但要看屋況與管理） |
| 出租、重視稅的優惠與少修繕 | 新成屋 |
常見問題
新成屋的消費稅可以退嗎？
一般個人買來自住或出租住宅，消費稅不會退。
中古屋一定要做屋況檢查嗎？
不是義務，但仲介要說明有沒有做過。住在台灣、無法到現場時，做檢查更能放心。
新成屋要等多久才能交屋？
預售的新成屋，從簽約到交屋可能要1〜2年。這段期間的匯率與利率變化，也要考慮。
中古屋的稅務優惠，外國人可以用嗎？
多數以「自己住」為條件，跟國籍無關。住在台灣、沒有自己住的話，一般用不到。實際請洽稅理士。
總結
- 福岡新成屋的單價約是中古屋的1.7倍
- 新成屋供給減少、建築成本上升，中古屋也在漲
- 新成屋有消費稅，但不動產取得稅、固定資產稅的優惠出租也能用
- 中古屋的稅務優惠多半限自己住，屋況要自己確認
- 地點與管理狀況，對轉手的影響比新舊更大
想比較福岡的新成屋與中古屋嗎？歡迎加入 LINE，由 LIFE株式會社（宅地建物取引業免許 福岡縣知事（1）第20655號）以中文為您說明。
本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的公開資料整理，不構成稅務建議。
資料來源
- 長谷工總合研究所〈CRI〉2026年5月號（不動產經濟研究所〈全国マンション市場動向〉資料）
- 西日本不動產流通機構（西日本REINS）〈県別等レポート〉2025年12月、2026年9月、〈年報〉
- 日本國稅廳 Tax Answer No.6303、No.6201、No.6105、No.7191
- 福岡縣〈不動産取得税〉、福岡市〈住宅用家屋証明〉、〈新築住宅に対する減額措置〉、日本總務省〈固定資産税〉
- 〈宅地建物取引業法〉、〈住宅の品質確保の促進等に関する法律〉第95條、日本國土交通省〈建物状況調査活用の手引き〉、〈建設工事費デフレーター〉
