房價愈低，費用占的比例愈高，因為有些費用是固定金額。以下逐項說明，並列出完整的試算表。
本文試算以現金購買、透過仲介買中古公寓為前提。匯率以1日圓≈新台幣0.205元估算（2026年9月）。稅額會因物件的評價額而不同，實際金額請以個案試算為準。
買房時要付哪些費用？
| 項目 | 付給誰 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 仲介費 | 仲介公司 | 房價×3%＋6萬日圓，再加10%消費稅（房價超過400萬日圓時的上限） |
| 印花稅 | 國家（貼在契約書上） | 依契約金額，1,000萬～5,000萬日圓為1萬日圓 |
| 登記稅（登錄免許稅） | 國家 | 建物評價額×2.0%，土地評價額×1.5% |
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 約10萬～15萬日圓 |
| 不動產取得稅 | 福岡縣 | 建物評價額×3%，土地評價額×1/2×3% |
| 稅金與管理費的分攤 | 賣方 | 交屋當年的固定資產稅、當月管理費，按日計算 |
| 火災保險 | 保險公司 | 依面積與保障內容，約1萬～4萬日圓 |
這裡的「評價額」是市政府為了課稅所訂的價格，通常比實際成交價低。所以登記稅和不動產取得稅，並不是用房價直接計算。
1,200萬日圓的投資套房要多準備多少？
假設建物評價額300萬日圓、土地評價額200萬日圓。
| 項目 | 計算 | 金額（日圓） |
|---|---|---|
| 仲介費 | （1,200萬×3%＋6萬）×1.1 | 46.2萬 |
| 印花稅 | 1,000萬～5,000萬的級距 | 1萬 |
| 登記稅 | 300萬×2.0%＋200萬×1.5% | 9萬 |
| 司法書士報酬 | — | 10萬～15萬 |
| 不動產取得稅 | 300萬×3%＋200萬×1/2×3% | 12萬 |
| 稅金與管理費的分攤 | 按日計算 | 3萬～5萬 |
| 火災保險 | — | 1萬～2萬 |
| 海外匯款手續費等 | — | 約1萬 |
| 合計 | 約83萬～91萬 |
合計約為房價的7%，換算約新台幣17萬～19萬元。
4,000萬日圓的自住公寓要多準備多少？
假設建物評價額900萬日圓、土地評價額800萬日圓。
| 項目 | 計算 | 金額（日圓） |
|---|---|---|
| 仲介費 | （4,000萬×3%＋6萬）×1.1 | 138.6萬 |
| 印花稅 | 1,000萬～5,000萬的級距 | 1萬 |
| 登記稅 | 900萬×2.0%＋800萬×1.5% | 30萬 |
| 司法書士報酬 | — | 10萬～15萬 |
| 不動產取得稅 | 900萬×3%＋800萬×1/2×3% | 39萬 |
| 稅金與管理費的分攤 | 按日計算 | 6萬～10萬 |
| 火災保險 | — | 2萬～4萬 |
| 海外匯款手續費等 | — | 約1萬 |
| 合計 | 約228萬～239萬 |
合計約為房價的6%，換算約新台幣47萬～49萬元。
各項費用要注意什麼？
仲介費：法律規定的是上限
日本的仲介費上限由法律規定，買方和賣方各自付給自己委託的仲介。
| 房價 | 上限（未含消費稅） |
|---|---|
| 200萬日圓以下 | 房價×5% |
| 超過200萬～400萬日圓 | 房價×4%＋2萬日圓 |
| 超過400萬日圓 | 房價×3%＋6萬日圓 |
- 直接向建商或賣方業者購買時，不需要仲介費
印花稅：2027年3月底前有減輕措施
不動產買賣契約的印花稅目前適用減輕稅率，期限到2027年3月31日。
| 契約金額 | 減輕後的稅額 |
|---|---|
| 超過500萬～1,000萬日圓 | 5,000日圓 |
| 超過1,000萬～5,000萬日圓 | 1萬日圓 |
| 超過5,000萬～1億日圓 | 3萬日圓 |
採用電子簽約時，不需要貼印花。
登記稅：建物2.0%、土地1.5%
買賣的所有權移轉登記，建物稅率為2.0%，土地的原則稅率為2.0%，目前適用減輕稅率1.5%。減輕措施設有期限，實際稅率以交易當時為準。
日本有自住用住宅的登記稅減輕措施，但以本人實際居住為條件，住在海外的買方一般無法適用。
不動產取得稅：交屋後才會收到稅單
這項稅不是在交屋當天繳，而是交屋後數個月，由福岡縣寄發稅單。很多買方會忘記這筆錢，請先預留。
- 住宅與住宅用地的稅率為3%，期限到2027年3月31日
- 住宅用地的評價額以二分之一計算，期限同樣到2027年3月31日
- 中古住宅另有扣除額，但以本人居住為條件
稅金與管理費的分攤
固定資產稅是向每年1月1日的所有人課徵一整年。交屋時，買賣雙方會依交屋日按日分攤，買方把自己應負擔的部分付給賣方。管理費和修繕基金也是同樣的做法。
這些錢什麼時候付？
| 時間 | 要付的款項 |
|---|---|
| 簽約時 | 定金（房價的5～10%）、印花稅、仲介費的一半 |
| 交屋時 | 尾款、仲介費的餘額、登記稅、司法書士報酬、分攤金、火災保險 |
| 交屋後數個月 | 不動產取得稅 |
仲介費的付款時點依各家公司而定，也有交屋時一次付清的做法。
貸款購買時還要加上哪些費用？
- 貸款手續費或保證費
- 抵押權設定登記稅：貸款金額×0.4%
- 抵押權設定的司法書士報酬
- 貸款契約的印花稅
各銀行的條件差異很大，請參考〈沒有日本居留身分也能貸款嗎？〉。
常見問題
仲介費可以談嗎？
法律規定的是上限，沒有規定下限。實務上多數公司以上限收取，其中包含看房、契約文件、重要事項說明以及與賣方交涉的服務。
買新成屋的費用會比較少嗎？
直接向建商購買時不需要仲介費，但會另外收取修繕基金的首期款。此外，新成屋的建物價格含有10%消費稅。個人賣方的中古屋則不課消費稅。
一年的持有成本大概多少？
主要是固定資產稅、都市計畫稅、管理費與修繕基金。出租時還有代管費與所得稅。詳細試算請看〈日本房產持有成本〉。
這些費用在計算投報率時要算進去嗎？
要。只用「年租金÷房價」算出來的是表面投報率。把購買費用和每年的持有成本算進去，才是實質投報率。兩者的差別請看〈福岡收租投報率真的有6%嗎？〉。
總結
- 在福岡買中古公寓，房價之外要多準備約6～8%
- 最大的一筆是仲介費，其次是不動產取得稅與登記稅
- 不動產取得稅在交屋後數個月才繳，要先預留
- 住在海外的買方，多數自住相關的減稅無法適用
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本文為一般性的資訊與試算範例，不構成法律或稅務上的建議。實際金額請依個別物件向專業人士確認。
資料來源
- 國土交通省 宅地建物取引業者報酬額告示
- 國稅廳〈不動産売買契約書の印紙税の軽減措置〉
- 財務省 登錄免許稅稅率軽減措置相關資料
- 福岡縣 不動產取得稅說明
