以下依購屋的步驟，整理哪些可以在線上完成、要準備什麼。
哪些步驟可以在線上完成？
| 步驟 | 能否在台灣完成 | 說明 |
|---|---|---|
| 看房 | 可以用視訊看房 | 法律上看房不是義務，但日本政府建議看過物件 |
| 重要事項說明 | 可以（視訊） | 由日本的宅地建物取引士說明 |
| 收取重要事項說明書、契約書 | 可以（電子） | 須先表示同意以電子方式收取 |
| 在契約書上簽名 | 依仲介與賣方的做法 | 紙本郵寄或電子簽署，依當事人的約定 |
| 確認身分 | 依仲介與司法書士的做法 | 日本的防制洗錢法律規定，買賣時必須確認本人 |
| 付款 | 可以（從台灣匯款） | 匯款規定請見下文 |
| 登記 | 由司法書士代辦 | 須寄送住所證明、護照影本等文件 |
什麼是「重要事項說明」？可以用視訊嗎？
重要事項說明是簽約前，由日本的國家證照「宅地建物取引士」，向買方說明物件的權利關係、法令限制、管理狀況等重要事項的程序，是日本法律規定的步驟。
2021年3月30日起，買賣也可以用視訊進行，稱為「IT重說」。要符合以下4個條件：
- 雙方能清楚看到畫面、聽到聲音，並能即時對話
- 事先把宅地建物取引士記名的重要事項說明書交給買方（可以是電子檔）
- 開始說明前，確認畫面與聲音的狀況
- 宅地建物取引士在畫面上出示證照，並確認買方看得到
國土交通省的問答集寫明，買方在日本國外時也可以進行，「實施場所沒有限制」。說明過程的錄影或錄音不是義務，要在雙方同意下進行。
契約文件可以用電子方式收取嗎？
可以。2022年5月18日起，重要事項說明書與買賣契約書，經買方同意後可以用電子方式交付。
- 同意的方式：可以用紙本，也可以用電子郵件或網頁表示同意
- 電子文件的條件：要能列印成紙本，並採取防止竄改的措施（例如電子簽章或時間戳記）
- 改回紙本：同意之後，仍然可以要求改用紙本
不過，這套規則只涵蓋法律規定由仲介交付的文件。買賣雙方在契約書上蓋章或簽名的方式，屬於交易習慣，依仲介與賣方的做法決定。
沒有日本的印章怎麼辦？
依日本的法律，法令規定須簽名蓋章時，外國人只要簽名即可。登記委託司法書士時的委任狀等文件，一般可以用簽名處理；實際的做法請向司法書士確認。
住在海外，登記時要準備什麼？
買房後，要把所有權登記到自己的名下，通常委託司法書士辦理。2024年4月1日起，住在海外的外國人登記為所有人時，需要以下3項：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 住所證明 | 本國或居住國政府出具的住所證明；或是經居住國公證人認證的宣誓書（宣誓供述書），加上護照影本。均須附日文譯文 |
| 英文姓名 | 護照上的英文姓名。附護照影本（須在有效期限內，包含姓名、有效期限與照片的頁面），並簽名註明與正本相符 |
| 日本國內的聯絡人 | 不動產業者、司法書士等都可以擔任。沒有聯絡人時，可以提出說明沒有的文件 |
住在台灣的人，住所證明具體要用哪一種文件，法務省的公開資料沒有個別說明，請事先向司法書士確認。
付款時要注意什麼？
- 從台灣匯款：以新台幣結匯時，個人每年累積上限1,000萬美元，每筆50萬美元以上須檢附契約等證明文件。詳情請參考本站〈沒有日本居留身分也能貸款嗎？〉
- 以銀行匯款付款：日本的防制洗錢規定，把不經金融機構的現金付款、資金來源不明的交易視為高風險。建議以銀行匯款付款，並準備好可說明資金來源的資料
- 賣方的報告：賣方一次收到非居住者超過3,000萬日圓的款項時，要向日本政府提出報告。這是賣方的義務，仲介可能會請您提供付款的資料
交屋後還要做什麼？
- 20天內的報告：不住在日本的人取得日本的不動產後，要在20天內向日本的財務大臣提出報告。詳情請參考本站〈外國人可以在日本買房嗎？〉
- 納稅管理人：不住在日本時，原則上要指定代為收取稅單、繳稅的納稅管理人。詳情請參考本站〈日本房產持有成本〉
常見問題
完全不去日本也能買房嗎？
制度上，重要事項說明與契約文件的交付都可以在台灣完成，登記也可以委託司法書士辦理。不過身分確認與登記文件的準備方式，依仲介與司法書士而定。另外，使用日本的房貸時，部分銀行要求簽約時本人到場。是否需要來日本，請在開始前確認。
沒有實際看過房子就買，可以嗎？
法律上，看房不是義務。不過日本國土交通省的說明指出，沒有實際看過物件，可能和想像的不同而產生糾紛，建議買方看過物件。無法到現場時，可以請仲介以視訊帶看，確認室內、公共區域與周邊環境。
住在台灣，登記需要準備哪些文件？
主要是住所證明（政府出具的證明，或經公證人認證的宣誓書加護照影本，並附日文譯文）、護照影本，以及日本國內聯絡人的資料。住在台灣的人具體要用哪一種住所證明，請向司法書士確認。
一定要有日本的印章嗎？
不一定。依日本的法律，法令規定須簽名蓋章時，外國人只要簽名即可。買賣契約書上的蓋章屬於交易習慣，依仲介與賣方的做法決定。
總結
- 重要事項說明可以用視訊進行，買方在日本國外也可以
- 重要事項說明書與契約書，經同意後可以用電子方式收取
- 住在海外的人登記時，要準備住所證明、護照影本與日本國內的聯絡人
- 身分確認與文件的做法依仲介、司法書士而定，請事先確認
- 交屋後20天內要向日本政府報告，並指定納稅管理人
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本文為一般性的資訊，依2026年10月時點的日本政府公開資料整理，不構成法律建議。實際的手續請向仲介與司法書士確認。
資料來源
- 國土交通省〈重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル〉（2024年12月版）與問答集
- 國土交通省〈宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方〉
- 法務省〈令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について〉〈外国居住の外国人や外国法人が所有権の登記名義人となる登記の申請をする場合の住所証明情報について〉
- 〈外国人ノ署名捺印及無資力証明ニ関スル法律〉
- 財務省〈本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書の提出 よくあるご質問〉（2026年6月）
- 國土交通省〈犯罪収益移転防止法の概要について〉（2026年4月）
